Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật Đất đai của Hoiluatgia được cung cấp và thực hiện với những luật sư có chuyên môn và nhiều kinh nghiệm giải quyết các vụ việc liên quan đến đất đai.
Hỏi: Chào Luật sư, hiện nay tôi đang gặp một số vấn đề pháp lý mong được nhận sự giúp đỡ của Luật sư. Hiện nay tôi đang ở quận Hoàn Kiếm (tôi làm công chức Nhà nước) . Năm 2011, tôi có mua lại một mảnh đất nông nghiệp ở huyện Thanh Trì với giá 5 triệu đồng một mét vuông, đây là mảnh đất kẹt nằm trong làng, lúc mua người bán có hứa sẽ làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho tôi sau ba tháng, hai bên có ký hợp đồng mua bán viết tay và có người làm chứng. Tuy nhiên đến nay người bán nói là vẫn chưa làm được sổ đỏ cho tôi. Tôi muốn Luật sư tư vấn giúp tôi làm thế nào để bảo vệ quyền lợi cho tôi ?
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi lên “Góc tư vấn” của Công ty TNHH Dương Khôi Minh. Về vấn đề của bạn, tôi xin trả lời như sau:
1. Về tính Pháp lý của việc mua bán đất nông nghiệp:
Khoản 1-Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Khoản 1-Điều 168 của Luật đất đai năm 2013 quy định về Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Điểm a-Khoản 1-Điều 169 của Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này” và Điểm b-Khoản 1-Điều 179 của Luật đất đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân được: “Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.”
Căn cứ theo các quy định nêu trên, đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi cho hộ gia đình, cá nhân khác cùng một xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp và đất phải có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất hợp lệ. Trường hợp anh mua đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương khác và anh không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là trái quy định của Pháp luật.
2. Biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi việc mua bán đất trái quy định của Pháp luật:
Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho mình, anh nên yêu cầu bên bán phải hoàn trả lại anh số tiền mua đất đã nhận, để tránh căng thẳng anh có thể xem xét bớt lại cho bên bán một phần khoản tiền đã nhận. Nếu bên bán không chịu trả lại tiền, anh có thể tiến hành thủ tục khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay kia vô hiệu và buộc bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho anh.
Cám ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty chúng tôi.
